Conquistar a casa própria é o maior sonho de grande parte dos brasileiros. Contudo, nem sempre ele coincide com uma disponibilidade financeira que permita uma aquisição à vista, o que exige que a pessoa busque outras alternativas para o pagamento. Dentre as possibilidades existentes, o financiamento bancário cria excelentes condições de acesso ao novo imóvel.

Este conteúdo será bastante útil para facilitar a aquisição do seu tão sonhado imóvel.

TIPOS DE FINANCIAMENTO

Basicamente, no Brasil são praticados três tipos de financiamentos imobiliários, cada qual com limites de valores financiáveis próprios:

1. Sistema Financeiro Imobiliário (SFI): trabalha com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE);
2. Sistema Financeiro de Habitação (SFH): é o sucessor do antigo Banco Nacional de Habitação (BNH) e trabalha com recursos do SBPE e do Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS);
3. Programa Minha Casa Minha Vida: utiliza recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI)

O SFI existe para financiar imóveis cujos valores estão além dos limites estabelecidos para financiamentos pelo SFH.

Nesse caso, não há um valor máximo para o imóvel a ser adquirido ou de comprometimento de renda. Esse tipo de financiamento normalmente atende compradores que adquirem imóveis de valores elevados e com capacidade para dar uma entrada de pelo menos 60% do valor do bem.

As taxas de juros são variáveis de banco para banco e o prazo máximo para quitação do empréstimo é de 35 anos.

SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO (SFH)

O SFH existe para financiar imóveis com valores máximos que variam de acordo com a cidade onde serão comprados. Por esta modalidade de financiamento a pessoa pode comprar um imóvel de no máximo R$750 mil em cidades dos estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal e R$650 mil nos demais estados brasileiros.

As taxas de juros cobradas no SFH são muito mais interessantes do que as praticadas no SFI. Na Caixa Econômica Federal (CEF), eles alcançam no máximo 9,9% de juros ao ano para pessoas que não são clientes do banco, podendo chegar a 9,45% para clientes e 9,3% para servidores públicos.

Além disso, se desejar, o trabalhador pode usar o saldo do FGTS no pagamento do empréstimo, desde que sejam respeitadas as condições abaixo:

• Estar trabalhando por no mínimo três anos sob o regime do FGTS;
• Ter contrato de trabalho ativo no regime na data de liberação do financiamento ou ter saldo de, no mínimo, 10% do valor do imóvel na conta vinculada ao Fundo;
• Não ter outro financiamento concedido pelo SFH ou ser proprietário de imóvel no município onde mora ou onde trabalhe.

PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA

Já o Programa Minha Casa Minha Vida foi criado pelo governo federal para permitir que mais brasileiros realizem o sonho da casa própria pagando prestações que são subsidiadas, o que as torna mais baixas do que seriam em outras modalidades de financiamento.

Os imóveis podem ser financiados para famílias com renda mensal bruta de até R$5 mil, de acordo com as faixas de financiamento abaixo:

• Faixa 1: famílias com renda mensal bruta de até R$1.600 mil;
• Faixa 2: famílias com renda mensal bruta entre R$1.600 e R$3.275;
• Faixa 3: famílias com renda mensal bruta entre R$3.275 e R$5.000.

AMORTIZAÇÃO

Algo que é importante compreender quando adquirimos um financiamento é a forma como a parcela é composta. Afinal, como em qualquer empréstimo, nos financiamentos imobiliários, além de taxas e seguros, são cobrados juros sobre o valor emprestado.

Quando pagamos as parcelas estamos pagando uma parte do valor que tomamos emprestado para adquirir o imóvel, ou seja, estamos amortizando a dívida, e outra parte corresponde aos juros cobrados.

Então, frisando que uma parcela é composta em parte por uma fração do valor e em parte pelos juros cobrados, podemos compreender como são calculadas as amortizações.

Veja a seguir as modalidades de financiamento existentes:

Com base no sistema de amortização que utiliza a Tabela Price, as parcelas são fixas durante todo o período. Nos primeiros pagamentos, a taxa de juros cobrada é maior e vai decrescendo ao longo do tempo.

Como o valor da prestação é fixo, com o passar das parcelas, o valor de amortização vai aumentado. Em outras palavras, ao longo do tempo, você paga menos juros e mais referente à dívida principal.

A principal vantagem do sistema Price está no valor menor das prestações iniciais, se comparadas com as que seriam pagas no sistema SAC, como veremos adiante.

Contudo, quando somadas as prestações, o custo final do empréstimo será maior do que pelo sistema SAC.

De acordo com a Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac), em uma simulação de um empréstimo bancário qualquer de R$100 mil – com juros anuais de 14% e com prazo de pagamento de 10 anos – pelo sistema Price teria parcelas mensais de R$1.552,66, do princípio ao fim do prazo de pagamento, totalizando cerca de R$186 mil, desconsiderando eventuais taxas e seguros. Ou seja, houve um acréscimo de R$86 mil pelo serviço dos juros.

SAC

Pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), como o nome diz, o valor da amortização é fixo, enquanto os juros são decrescentes ao longo do período. Assim, as prestações também decrescem. A desvantagem desse sistema com relação ao Price está no fato da parcela inicial da prestação ser maior. Contudo, o valor final que é pago pelos juros é menor.

Na mesma simulação da Anefac utilizada no exemplo acima, para um empréstimo bancário de R$100 mil haveria um valor inicial de parcela de R$2 mil. De fato, a prestação seria cerca de R$450 mais cara do que pelo sistema Price. Porém, a parcela final seria de R$879,93 e a somatória as parcelas totalizaria R$172 mil, R$100 mil referentes à dívida principal e R$72 mil referentes aos juros. Ou seja, R$14 mil a menos que pelo sistema Price.

Resumindo, em um comparativo entre o sistema Price e o SAC, podemos dizer que o primeiro permite parcelas menores no início, facilitando a aquisição do financiamento e favorecendo quem não pode dar parcelas mais altas. Contudo, no segundo caso, o preço final do empréstimo é menor. Para escolher entre um e outro é preciso calcular o que é mais conveniente, de acordo com a realidade financeira de cada um.

SACRE

A terceira opção que é utilizada por alguns bancos e não está disponível para o SFH é o Sistema de Amortização Crescente (Sacre), que é uma combinação entre o sistema Price e o SAC. Nele as prestações sobem por um determinado período e depois começam a cair.

CONDIÇÕES DE FINANCIAMENTO

Para obter um financiamento, você deve ter no mínimo 18 anos, ou ter 16 e ser emancipado, e máximo de 80 anos.

• Pelo Programa Minha Casa Minha Vida, o financiamento pode chegar a 90% do valor do imóvel nas faixas 2 e 3 e 100% na faixa 1;
• Para financiamento de imóveis novos pela CEF, o valor financiado pode chegar a 80%, enquanto para imóveis usados fica limitado a 50% do valor do bem;
• No caso de mutuários do Minha Casa Minha Vida, na Faixa 1 haverá comprometimento de 10% da renda ou mínimo de R$50;
• Nos demais casos o mutuário não pode comprometer além de 30% da renda bruta mensal. O prazo máximo de quitação da dívida é de 35 anos.

COMO ESCOLHER O FINANCIAMENTO IDEAL

A ansiedade para resolver tudo e dar entrada logo nos papéis é grande, mas antes de partir para a busca do financiamento você deve ter em mente qual a sua real capacidade de compra. Por exemplo, se a sua renda mensal for limitada a R$5 mil, a sua escolha pode recair sobre o Programa Minha Casa Minha Vida.

Sendo a sua renda superior, você poderá contar com recursos do SFH ou do SFI.

Contudo, além da definição da sua renda mensal, você deve entender qual prestação cabe realmente no seu bolso, sem que comprometa significativamente o seu padrão de vida ou apresente algum tipo de dificuldade na hora do pagamento.

Para tanto, considere também as despesas mensais que normalmente tem com escola de filhos, aluguel, alimentação, etc.

Ainda, leve em conta o chamado Custo Efetivo Total (CET) do financiamento que, além das taxas de juros que incidirão sobre o parcelamento, também inclui os seguros de cobertura por Morte e Invalidez permanente e de Danos Físicos ao Imóvel, tarifas administrativas e impostos, se houver.

Considere as despesas adicionais que terá. Saiba que será preciso reservar dinheiro para pagar o Imposto de Transmissão de Bens (ITBI), que pode atingir até 3% do valor do imóvel, dependendo do município, e arcar com as despesas relativas à documentação e com a mudança. Ter esse quadro bem definido é muito importante para evitar surpresas desagradáveis com despesas não previstas, que podem criar dificuldades no futuro.

CONCLUSÃO

a aquisição de um imóvel no Brasil pode ser bastante facilitada por um financiamento bancário. Aliás, com a grande variedade de financiamentos disponíveis, que incluem por sinal todas as faixas de renda, esta facilidade alcança praticamente a totalidade da população brasileira.

Contudo, para que a aquisição seja feita com segurança e tranquilidade, você precisa analisar com cuidado as formas de financiamento e os sistemas de amortização disponíveis.

Fazendo uma preparação antecipada dos documentos você poderá acelerar o processo de liberação do financiamento e, tendo clareza sobre as condições de cada tipo de financiamento, você terá como escolher aquele que melhor atende a sua capacidade de compra.

saber exatamente qual a sua capacidade de compra, entendendo qual parcela que cabe no seu orçamento, é um ponto de suma importância, que dará a certeza de adquirir o seu imóvel sem o risco de inadimplência ou de apertos desnecessários na sua vida.

SOBRE A ECCO BRAZ

A ECCO BRAZ Construção e Incorporação de Imóveis tem como objetivo, atender as necessidades do mercado da construção civil, construindo imóveis de qualidade, a baixo custo e com conforto necessário para o bem-estar do proprietário e de seus familiares.

Buscamos proporcionar a realização do sonho da casa própria, participando dos programas de financiamento em parcerias com bancos públicos e privados.

Entre em contato e simule seu financiamento e prepare-se para realizar o sonho de sair do aluguel!