Nem todo mundo pode comprar um imóvel à vista. Por isso, entender o cálculo de financiamento de imóveis é fundamental para quem deseja recorrer a essa modalidade para realizar o sonho da casa própria.

É esse assunto que vamos esclarecer ao longo do post.

Como funciona um financiamento?

Para conseguir a liberação do financiamento, bancos e financiadoras avaliam a capacidade de pagamento e a saúde financeira do indivíduo e concedem o crédito, para que ele possa pagar o imóvel.

Nessa transação, o mais comum é que o valor financiado seja apenas parte do preço total do imóvel, ou seja, o comprador paga uma entrada com recursos próprios ou usa o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e negocia o restante com a financiadora.

Esse é o financiamento do imóvel, em que um contrato é formalizado com o banco, garantindo o pagamento do valor emprestado em parcelas mensais.

Assim, o imóvel fica em nome do comprador, mas a existência do financiamento ainda em aberto impede que o novo proprietário realize uma nova venda sem antes liquidar o saldo remanescente do contrato com a financiadora.

O que compõe o valor de um financiamento imobiliário?

Esse é um ponto que merece atenção ao analisar o contrato de financiamento imobiliário. Afinal de contas, alguns fatores podem deixar as parcelas mais altas ou até mesmo serem incluídos produtos e serviços sem o consentimento do comprador.

De forma geral, o valor a ser financiado inclui:

• montante a ser financiado, também chamado de amortização;
• taxa de juros, que é a forma de remuneração da entidade financiadora;
• seguro de morte e invalidez temporária;
• seguro de danos físicos ao imóvel;
• eventuais taxas administrativas.

Além disso, alguns bancos e entidades também permitem incluir no valor financiado algumas despesas cartorárias.

Quais são as vantagens e desvantagens do cálculo de financiamento?

Ao optar por um financiamento imobiliário, o comprador pode antecipar sua aquisição, sair do aluguel e aumentar seu patrimônio de forma administrável, ou seja, com pagamentos que cabem dentro de seu orçamento familiar.

Além disso, em momentos em que a economia está favorável e a oferta de crédito é maior, é possível aproveitar melhores taxas de juros, o que é uma grande vantagem para o comprador.

Também existem algumas desvantagens, como o comprometimento de parte da renda por um período extenso. Várias situações ainda podem trazer mais desafios para essa situação, como o aumento de despesas com a chegada dos filhos.

Mas, no geral, todas essas questões são gerenciáveis. Até mesmo a venda de um apartamento ainda no período de financiamento não é impossível. Basta que seu saldo remanescente seja liquidado.

O prazo extenso do contrato também pode ser abreviado com a antecipação de parcelas, que, nesse caso, ainda poderão ter descontos consideráveis, que proporcionarão economia.

Como as financeiras fazem o cálculo do financiamento de imóveis?

Quando decidimos comprar um imóvel, é natural que a primeira coisa que venha à cabeça seja a taxa de juros. Afinal de contas, existem cobranças abusivas que podem comprometer o bolso do comprador. Nesse caso, é sempre bom redobrar a atenção quanto às condições oferecidas pela empresa que está operando o financiamento.

Além da questão dos juros, as financiadoras levam em conta outros fatores para calcular o valor do financiamento de um imóvel. A seguir, listamos os principais aspectos.

Tipo do imóvel

Geralmente, as financeiras dão um valor maior para o financiamento de edificações comercias em relação às residenciais. Por exemplo, algumas empresas permitem financiar até 80% do valor de um imóvel comercial enquanto para as residências, 50% é o limite.

Valor do imóvel

A quantia financiada não é o valor do imóvel. Normalmente, a empresa que faz o financiamento estipula um limite total do bem financiado. Por exemplo, é comum o comprador de uma moradia em construção começar pagando a construtora.

Após a entrega das chaves, ele faz um financiamento com um banco, para pagar o saldo devedor. Nesse caso, é o valor do imóvel, uma vez que o valor pago para a construtora foi relativo à entrada.

Prazo

Em média, as financeiras oferecem um prazo de pagamento entre 180 e 360 meses, o equivalente a um período de 15 a 30 anos. Porém, quanto maior o prazo, mais caro será o plano. Isso ocorre porque a incidência de juros é maior em financiamentos longos.

Por isso, é tão importante analisar cuidadosamente os prazos estabelecidos por cada sistema de financiamento imobiliário antes de fechar o negócio. Afinal, trata-se de um investimento de grandes dimensões, que provavelmente já vem sendo planejado há muito tempo.

Para não correr o risco de dar um passo maior do que a perna, a solução é colocar tudo na ponta do lápis. Mesmo que isso seja trabalhoso e demande paciência, estudar o seu orçamento com precisão é a melhor estratégia para encontrar um financiamento que caiba exatamente no seu bolso, evitando dor de cabeça no futuro.

Taxas de referência

Existem duas taxas cobradas pelas financiadoras, uma é a administrativa — um valor mensal embutido nas parcelas —, e a outra é a referencial — taxa que é atualizada mensalmente e incide sobre o saldo devedor. Sendo assim, ambas têm impacto no cálculo do financiamento de imóveis.

Seguros

As financeiras exigem o pagamento de dois tipos de seguro:

• Morte e Invalidez Permanente (MIP): é pago mensalmente e garante que a dívida será liquidada mesmo com a morte do mutuário;
• Danos Físicos do Imóvel (DFI): é calculado com base no valor do imóvel e assegura a indenização por sinistros contra a residência.

Análise de crédito

Outro fator importante que é levado em consideração no cálculo do financiamento de imóveis é a análise de crédito. Essa etapa é fundamental para proteger a financeira e o comprador de um financiamento que não caiba no bolso, comprometendo a renda familiar.

Nessa verificação, também é descoberto se o comprador tem dívidas. Em alguns casos, tais pendências financeiras são incluídas no percentual de comprometimento da renda.

O que você deve analisar para escolher o financiamento ideal?

Da mesma forma com que a empresa financeira analisará os seus dados para garantir que você tem as condições adequadas para ser um cliente, você também precisa avaliar o cenário econômico e mercadológico para decidir qual é o melhor financiamento disponível para o seu perfil.

Nesse momento, é interessante pensar com a cabeça de um empresário. Nenhum negócio bem-sucedido recorre a compras ou empréstimos sem fazer uma exaustiva pesquisa antes.

É isso o que você precisa fazer no momento de comprar a sua casa, terreno ou apartamento: pesquisar muito para ter certeza de que está tomando a melhor atitude financeira possível. Vamos ver algumas dicas sobre esse tema.

1. Estabilidade profissional

Como andam as notícias a respeito da empresa em que você trabalha? Em alguns casos, as conversas de corredores dão indícios de que os gestores podem tomar atitudes importantes, como cortar postos de trabalho.

Esse tipo de informação deve ser avaliada como um indicador de risco para o seu financiamento. Existe algum prazo para que a empresa comunique algo aos funcionários? Um novo diretor vai tomar posse? Se sim, vale a pena aguardar essas mudanças ocorrerem.

2. Variação salarial

Esse tópico é muito importante para quem trabalha como autônomo ou recebe comissões. Não faça o cálculo de financiamento de imóveis considerando os seus melhores resultados.

Esses ganhos são diretamente influenciados por questões que fogem do seu controle, como o bom desempenho de um produto no mercado ou o crescimento de determinado segmento.

É melhor fazer simulações levando em conta apenas o capital com o qual você tem certeza que poderá contar.

3. Uso de simulações

Algumas pessoas subestimam ferramentas como os simuladores de crédito, achando que eles são pouco precisos. Não são. Na economia, a previsão de cenários é muito importante. Se você já assistiu a um boletim econômico com o mínimo de atenção deve ter percebido isso.

Ao ter acesso a dados que mostrarão como a sua renda familiar será impactada pelo financiamento, será mais fácil (e seguro) definir o valor correto. De modo contrário, o comprador estará tomando suas decisões apenas em achismos.

4. Reserva financeira

Manter uma reserva financeira é necessário em qualquer momento da vida. Quando uma pessoa faz o cálculo de financiamento de imóveis, ela pode perceber que será necessário reduzir o valor aplicado na Poupança ou outros investimentos.

O ideal é cortar gastos, mas nunca deixar de poupar, por menor que seja o valor depositado. Despesas emergenciais, relacionadas a gastos com saúde ou desafios profissionais podem ser contornados com tranquilidade se o indivíduo tiver, pelo menos, o valor equivalente a seis meses dos seus gastos mensais aplicado.

Nesse caso, não só as parcelas do financiamento serão pagas com tranquilidade, como o comprador terá clareza mental para decidir seus próximos passos.

Como vimos, o cálculo de financiamento de imóveis é um tema muito importante. Por isso, pesquise, converse com as pessoas que você ama e evite tomar decisões precipitadas.

A Ecco Braz pode ajudá-lo a escolher o melhor financiamento imobiliário para você realizar o sonho da casa própria. Fale com a nossa equipe para tirar dúvidas e conhecer mais sobre o nosso trabalho!