Quando você decide comprar seu apartamento, surgem diversos questionamentos que podem prolongar e muito a decisão de fechar o negócio, principalmente, se for a primeira aquisição.

Como é compra de alto valor e na maioria das vezes, representa a realização de um sonho, exige uma grande capacidade de organização financeira pessoal ou familiar, além de saber escolher o imóvel mais adequado para seu perfil pessoal e que caiba no seu bolso.

Escolhendo o imóvel ideal

Tenha em mente, que o primeiro passo, é analisar preços e condições de pagamento, verificar se a localização do imóvel atende suas demandas de mobilidade e lazer, sem deixar de lado aspectos do imóvel que são extremamente importantes para você e sua família.

Além das parcelas do financiamento

Ao decidir pela compra, tenha em mente que, além de se preocupar se as prestações do seu financiamento vão caber no seu bolso, há questões sobre toda a documentação que esse tipo de negócio envolve e, também é necessário se preparar financeiramente para o pagamento de taxas e de despesas adicionais que a transação implica.

Assim você poderá se planejar de maneira objetiva, evitar contratempos e criar as melhores condições para realizar um dos sonhos mais importantes na vida de qualquer pessoa, que é ter seu imóvel próprio e sair do aluguel.

QUAIS SÃO OS CUSTOS REAIS QUE VOCÊ DEVE CONSIDERAR

O primeiro valor a considerar na decisão de comprar do seu imóvel, é o valor da entrada que deve dar no apartamento, caso planeje fazer um financiamento.

De acordo com as regras atuais do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) — que pode ser contratado para imóveis com valor máximo de R$ 750 mil nos estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal e máximo de R$ 650 mil nos demais estados da União —, essa entrada deve ser de pelo menos 50% do valor do imóvel.

Famílias com renda bruta mensal de até R$ 5 mil podem adquirir imóveis pelo Programa Minha Casa Minha Vida, que dispensa entrada para imóveis com valor máximo variando entre R$ 90 mil e R$ 225 mil, de acordo com a renda familiar e com a cidade onde o imóvel estiver localizado.

Quem adquire um apartamento financiado também deve ficar atento para o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento que, além da taxa dos juros que incidirão sobre o parcelamento, também inclui os seguros de cobertura por Morte e Invalidez Permanente e de Danos Físicos ao Imóvel, tarifas administrativas e, eventualmente, a incidência de impostos, como o Imposto sobre Operações Financeiras (IOF), se houver.

Ainda, é claro, para quem está comprando o primeiro apartamento financiado e em construção, é preciso ter em mente que até que o imóvel seja entregue, será necessário continuar pagando o aluguel da atual moradia.

Em seguida, a partir da entrega do imóvel, também é preciso se preparar para as demais despesas que seguem listadas.

ITBI

O chamado Imposto de Transferência de Bens Imóveis (ITBI) deve ser pago por você à prefeitura do município onde o apartamento está localizado. É cobrado um percentual do valor do imóvel, que varia de município para município na média de 2% do preço do apartamento. Para saber quanto é o ITBI na sua cidade, consulte o seu corretor ou a prefeitura.

ESCRITURA PÚBLICA

A Escritura Pública do imóvel é o documento que contém as informações de propriedade do apartamento. Quando você adquire um imóvel financiado, o contrato de financiamento tem valor como escritura. Porém, se você estiver comprando um apartamento pronto, com pagamento à vista, você deverá procurar o Tabelionato de Notas da sua cidade, para que a escritura seja lavrada.

O custo da escritura é variável de município para município, podendo ser proporcional ao valor do imóvel, de acordo com as regras adotadas em cada praça.

REGISTRO DA ESCRITURA

Uma velha máxima adotada no meio imobiliário diz que só é dono quem registra o imóvel. De fato, não basta ter a escritura ou o contrato de financiamento para assegurar a propriedade sobre o bem.

É preciso ter a certeza de que determinado imóvel de fato pode ser negociado e que não foi vendido anteriormente para outra pessoa, o que só é possível comprovar a partir de uma análise que antecede o registro público da transação.

Assim, de posse da guia de ITBI paga e do contrato de financiamento ou da Escritura Pública, você deve se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis para dar entrada no registro. O custo também é variável de cidade para cidade.

CERTIDÕES NEGATIVAS

Para comprar um imóvel financiado, você também deverá apresentar certidões negativas de débito que serão exigidas pelo agente financeiro, devendo também se preparar para custeá-las.

GASTOS ADICIONAIS

Você também não pode esquecer de que, eventualmente, terá que reservar algum dinheiro para pagar a mudança, para realizar alguma reestruturação no imóvel, cujo custo também deve estar previsto, se for preciso e, por fim, levar em conta os gastos com novos móveis e com a decoração do novo apartamento, o que também gerará custos adicionais.

DOCUMENTOS DO IMÓVEL

Para adquirir um imóvel de maneira segura, é preciso saber se existem dívidas atreladas a ele, se ele já foi motivo de negociação com outra pessoa e se está devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Se você está comprando um apartamento pronto, deve solicitar a apresentação de uma cópia autenticada da escritura definitiva em nome do vendedor e que esteja devidamente registrada.

Se o imóvel estiver em um prédio que já tenha condomínio formado, você precisará solicitar ainda uma declaração do síndico que ateste que não há nenhuma taxa condominial em atraso ou qualquer outro tipo de inadimplência.

Da mesma forma, o vendedor também deve apresentar uma certidão de regularidade de pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que será emitida pela prefeitura do município. Caso não haja a apresentação da certidão, o vendedor deverá apresentar o carnê do IPTU quitado nos últimos cinco anos.

Caso o imóvel seja novo, ou em construção, é importante que você verifique no Cartório de Registro de Imóveis se há a averbação do empreendimento. Lá, também deverá ser solicitada a emissão de uma Certidão Vintenária de Ônus Reais do imóvel associado ao empreendimento.

O documento contém os dados do proprietário e comprova o registro da incorporação e a situação do bem com relação à existência ou não de penhor, além de apresentar um histórico dos últimos 20 anos da propriedade.

No Cartório de Registro de Imóveis, ainda deve ser solicitado o Registro de Ações Reipersecutórias e Alienações, que informa sobre outras transações envolvendo o apartamento. Também no Cartório, deve existir a planta do imóvel coincidente com aquela apresentada pelo construtor, que deve estar registrada na prefeitura.

Por fim, em se tratando de imóvel pronto, é preciso verificar se ele possui o Habite-se, ou seja, o documento emitido pela prefeitura que comprova que tudo está regular, de acordo com a legislação e com o Código de Obras do município.

DOCUMENTOS DO VENDEDOR

PESSOA JURÍDICA

No caso da venda ser efetuada por uma pessoa jurídica, além do CNPJ e do Certificado de Regularidade de Situação junto ao FGTS, ela deve ainda apresentar as seguintes certidões negativas:

• de ações na Justiça Federal;

• de ações cíveis;

• de ações da Fazenda Estadual e Municipal (Executivos Fiscais);

• de protesto de títulos;

• de tributos e contribuições federais;

• quando a dívida ativa da União;

• e do INSS. Além destas certidões, também são necessários outros documentos, conforme o tipo de constituição da empresa.

Se for uma Sociedade Anônima, é necessário que sejam apresentados:

• O Estatuto Social publicado no Diário Oficial com certidão de arquivamento na Junta Comercial;
• Ata de Assembleia de eleição da atual diretoria;
• procuração lavrada em cartório de notas do representante da empresa que responderá pela transação imobiliária, juntamente com os documentos pessoais do procurador.
• Esta procuração só é necessária se a pessoa indicada como representante não tiver a função de vender imóveis prevista no contrato social da empresa.

Se for uma Sociedade por Cotas de Responsabilidade Limitada, além das certidões negativas já listadas, também devem ser apresentados os seguintes documentos:

• cópia autenticada do Contrato Social e alterações, registrados na Junta Comercial;

• procuração lavrada em cartório de notas do representante da empresa que efetuará a transação. Esta é necessária somente no caso da função de vender imóveis não estar prevista no Contrato Social da empresa.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA

O Contrato de Compra e Venda de um imóvel é o documento de transferência de propriedade do bem que antecede a lavratura do documento definitivo, representado pela Escritura.

Nele, estão contidas todas as informações básicas do vendedor ou dos vendedores, as informações básicas do comprador ou dos compradores, bem como as informações pertinentes ao objeto do contrato que, no caso, é o apartamento que está sendo negociado.

Ainda, o contrato especifica o preço de venda e as condições de pagamento e define quais serão as penalidades a serem adotadas no caso de descumprimento do que for acertado entre as partes, como, por exemplo, multas sobre atrasos de pagamento de parcelas e procedimentos em caso de inadimplência, se a negociação previr parcelamento.

Em linhas gerais, o Contrato de Compra e Venda é relativamente simples, com modelos disponíveis na internet. Contudo, como se trata de um documento de grande importância, que assegura os direitos e as obrigações das partes envolvidas na negociação, é importante que ele seja elaborado com todo o cuidado profissional que um advogado especializado na área imobiliária pode oferecer.

Antes de tudo, é preciso conhecer as particularidades da transação, o que permitirá incluir no contrato cláusulas que protejam tanto os interesses de quem vende como os de quem compra um imóvel, o que o advogado é capaz de perceber de maneira muito mais apropriada.

De fato, conhecer os modelos disponíveis na internet pode auxiliar quem deseja compreender o documento e apresentar questões ao advogado. Contudo, não abra mão da assistência profissional de quem pode lhe garantir a segurança no negócio.

CONCLUSÃO

Como ode ver, a compra de um apartamento inclui custos que vão além do preço imóvel em si, que exige alguma previsão de caixa suficiente para fazer frente a estas despesas.

Além disso, para que a transação seja realizada com segurança, permitindo que o comprador usufrua com tranquilidade da satisfação que proporciona a aquisição de um apartamento, é preciso atenção na verificação da documentação do vendedor, a fim de comprovar se, sobre ele, não recai qualquer impedimento para realizar o negócio, da mesma forma que é preciso conferir com atenção a documentação do imóvel, o que é necessário para certificar que ele está regular e sem dívidas que possam provocar dissabores futuros.

Todas estas questões devem anteceder a elaboração de um Contrato de Compra e Venda seguro, o que pode ser alcançado com a ajuda de um advogado especializado no mercado imobiliário.

Estamos certos de que, seguindo as orientações que apresentamos aqui, a compra do seu apartamento poderá ser feita sem qualquer transtorno, permitindo que você usufrua com tranquilidade desta grande satisfação.

SOBRE A ECCO BRAZ

A ECCO BRAZ Construção e Incorporação de Imóveis tem como objetivo de atender as necessidades do mercado da construção civil, construindo imóveis de qualidade, a baixo custo e com conforto necessário para o bem-estar do proprietário e de seus familiares.

Buscamos proporcionar a realização do sonho da casa própria, participando dos programas de financiamento em parcerias com bancos públicos e privados.

Se você está em dúvida sobre como realizar o sonho de comprar seu imóvel, entre em contato e faça seu perfil financeiro para saber qual o melhor tipo de financiamento para você e sua família!